Heck Beratung

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Abtretung

Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten.  Bei einer Immobilienfinanzierung kommen z.B. folgende Abtretungen vor: Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen, Investmentfonds und Grundschulden.
 

Amtlicher Lageplan

Der Amtliche Lageplan ist einer der wichtigsten Unterlagen zur Verwirklichung eines Bauvorhabens.

Er stellt im Baugenehmigungsverfahren eine entscheidende Grundlage dar, er ist jeweils erste Bauvorlage für den städtebaulichen Vorbescheid, für das Bauanzeigeverfahren und für die Baugenehmigung. Der Amtliche Lageplan wird durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur aufgrund von eigenen Messungen und den maßgeblichen Unterlagen aus dem Liegenschaftskataster gefertigt. Vor Ort werden die Grundstücksgrenzen im erforderlichen Umfang überprüft.

Die Gegebenheiten auf dem Baugrundstück und die Nachbarbebauung werden lage- und höhenmäßig aufgemessen und dargestellt.

 

Anschlussfinanzierung

Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen wird. Häufig wird auch von Prolongation oder Umschuldung gesprochen.

 

Annuität

Gleichbleibender von einem Darlehensnehmer für seine Darlehensschuld zu zahlender Geldbetrag, der nach Abzug der Zinsen als Tilgung angerechnet wird. Der Begriff kommt aus dem Lateinischen (annus = Jahr) und geht davon aus, dass die Zahlung jährlich erfolgt. Es ist jedoch in der Praxis üblich, dass die Annuitätsraten in kürzeren Zeiträumen (halbjährlich, vierteljährlich oder auch monatlich) zu zahlen sind. Bei der während der Darlehenslaufzeit betragsmäßig gleich bleibenden Annuität steigt pro Rate der Tilgungsanteil, da die anfallenden Zinsen nach der jeweils reduzierten Restschuld errechnet werden.

 

Auflassungsvormerkung

Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z. B. an eine weitere Person verkauft und / oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

 

Auszahlungsbetrag

Dieser ergibt sich aus der Darlehenssumme abzüglich der im Darlehensvertrag vereinbarten Kosten (z. B. Bearbeitungsgebühr, Disagio, Wertschätzungsgebühr).

 

Auszahlungsvoraussetzungen

Im Darlehensvertrag vereinbarte Bedingungen, die innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt werden müssen, damit die Bank das Darlehen auszahlen kann (z. B. rangrichtige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch).
 


Baunebenkosten

Baunebenkosten umfassen alle Kosten, die über die Bau- und Grundstückskosten hinausgehen. Dazu zählen zum Beispiel Honorare (Vermessungskosten, Bodengutachten), Gebühren (Baugenehmigung, Statikprüfgebühr, Eintragung Grundschuld etc. ), Anfahrtskosten, Bauversicherungs- sowie Finanzierungskosten (Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühr, Bearbeitungsgebühr, Teilauszahlungsgebühren, Disagio etc.) .
Sie machen etwa 14 bis 20 Prozent der Bausumme aus.

 

Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen sind Kreditzinsen während der Bauphase. Sie werden auf den bereits ausgezahlten Darlehensbetrag berechnet. Grundlage für die Berechnung der Zinsen sind die Zinsen des bewilligten Darlehensvertrages. Einige Banken berechnen bei Teilaus-zahlungen einen Zinsaufschlag, der bis zu 1 % betragen kann.

 

Bearbeitungsgebühren

Für die Bearbeitung eines Darlehensantrages entstanden früher zusätzliche Kosten, die häufig als Bearbeitungsgebühren berechnet wurden.

 

Beleihungsauslauf

Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert - also beliehen – wird.

 

Beleihungsgrenzen

Mit erststelligen Hypothekendarlehen durch eine Hypothekenbank können bis zu 60 % des Beleihungswertes (wird von der Bank errechnet) finanziert werden.

Das entspricht i.d.R. 45–50 % der Objektkosten.

Mit entsprechenden Konditionsaufschlägen besteht auch die Möglichkeit, die Finanzierung bis auf 80 % zu strecken.

 

Beleihungsobjekt

Beleihungsobjekte sind Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als dingliche Sicherheiten für eine Baufinanzierung dienen. Die Absicherung der Bank erfolgt in der Regel über die Eintragung von Grundschulden.

 

Beleihungswert

Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht i.d.R. dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d. h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlag.

 

Bereitstellungszinsen

Wenn eine Hypothekenbank, eine Bank, eine Sparkasse oder eine Bausparkasse dem Bauherren oder Hauskäufer eine Darlehenszusage gibt, dann verpflichtet sie sich, die zugesagten Geldmittel bereitzuhalten. Nun kann es vorkommen, dass der Schuldner die ihm zugesagten Geldmittel noch nicht abgerufen oder die grundbuchrechtliche Voraussetzungen für eine Absicherung des Kredits noch nicht geschaffen hat.

Während dieser Zeit zwischen Darlehenszusage und Überweisung des Geldes an den Schuldner – also während der Bereitstellungszeit – verlangt das Kreditinstitut u. U. eine Entschädigung: die Bereitstellungszinsen.

 

Bewirtschaftungskosten

Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten:

  • Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (z.B. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten.
  • Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (z.B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).
     

Effektivzins

Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungs- zuschläge fließen nicht in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

 

Eigenkapital

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden.
Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

 

Eigenleistung

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

 

Erbbaurecht

Veräußerliches und vererbbares, zeitlich befristetes (i.d.R. 99 Jahre) Recht an einem Grundstück, auf oder unter fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Als Entgelt für die Überlassung wird ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer zu entrichten ist. Das Erbbaurecht kann belastet werden.

 

Erschließungskosten

Kosten, die zur Baureifmachung eines Grundstückes entstehen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.

 


Flurkarte

Die Flurkarte ist eine Art Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet.
Diese Karte können Sie beim zuständigen
Katasteramt einsehen.

 

Forward-Darlehen

Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer bereits zum heutigen Zeitpunkt einen Zinssatz für ein Darlehen in der nahen Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Form des Darlehens genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens erst in 12 bis 42 Monaten ausläuft, aber aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus bereits eine Anschlussfinanzierung gesucht wird (z.B. vorzeitige Kreditablösung wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigung nicht sinnvoll oder bisher finanzierendes Kreditinstitut mit einer Umschuldung nicht einverstanden). Für Forward- Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zuschläge berechnet, die den Zinssatz erhöhen. Es fallen keine Bereitstellungszinsen an.

 


Gesamtschuldner

Mehrere Darlehensnehmer haften gemeinschaftlich für einen Kredit.
Jeder Gesamtschuldner ist unabhängig von den anderen zur vollen Zahlung verpflichtet.
Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommen Gesamtschuldners frei. Sie darf jedoch die Leistung nur einmal verlangen.

 

Grundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken, sowie über die Eigentumsverhältnisse und welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z. B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d.h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

 

Grundbuchauszug

Vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.

 

Grunderwerbsteuer

Steuerliche Belastung beim Kauf/Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken. Sie beträgt seit dem 01.01.1997 3,5% des Kaufpreises.

 

Grundpfandrecht

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (z.B. Hypothek, Grundschuld).

 

Grundschuld

Die Grundschuld ist neben der Hypothek die andere Form von Grundpfandrechten, die zur Absicherung langfristiger Kredite eingesetzt werden. Die Grundschuld ist - im Gegensatz zur Hypothek - nicht an den Bestand einer Forderung gebunden. Zwar wird die Grundschuld im Kreditgeschäft auch zu dem Zweck bestellt, eine Forderung zu sichern und mit dieser über die Sicherungsabrede verknüpft. Die Grundschuld besteht jedoch als abstraktes Recht weiter, selbst wenn die Forderung überhaupt nicht zur Entstehung gelangt ist oder im Laufe der Zeit vorübergehend oder gar nicht mehr in Anspruch genommen wird. Aus diesem Grund eignet sich die Grundschuld wie kein anderes Grundpfandrecht zur dinglichen Sicherung von Kontokorrentkrediten, wofür die Hypothek weniger geeignet ist.
Die Grundschuld wird aber auch vorzugsweise zur Sicherung von Darlehen eingesetzt.
Auch der langfristige Realkredit wird heute nicht mehr durch Hypotheken sondern durch Grund-schulden abgesichert, denn die Grundschuld hat sowohl rechtliche als auch praktische Vorteile gegenüber der Hypothek und ist bedeutend flexibler einsetzbar.

 

Grundschuldbestellung

Der Grundstückseigentümer erteilt in einer notariell beglaubigten Urkunde seine Zustimmung zur Belastung seines Grundstücks, verbunden mit dem Auftrag diese Belastung (Grundschuld) in das Grundbuch einzutragen.

 

Grundschuldzins

Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den Kreditverträgen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i.d.R. höher ein-getragen (meist zwischen 15% und 20%).

 


Hypothek

Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, so erlischt auch die Hypothek. Dies hat dazu geführt, dass heute Hypotheken weitestgehend von Grundschulden ersetzt wurden (Reduzierung von Kosten- und Arbeitsaufwand).


Konditionen

Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfest-schreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die im Individualfall günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.

 

Konditionsanpassung

Bei Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für den folgenden Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Änderungswünsche des Kunden können zu diesem Zeitpunkt selbstverständlich berücksichtigt werden (z.B. Höhe des Darlehensbetrages, Höhe des Tilgungssatzes etc.).

 


Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatz. Nicht mit der Laufzeit zu verwechseln ist die Dauer der Zinsbindung (sog. Zinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung). Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

 

Lebenshaltungskosten

Lebenshaltungskosten sind durch die Banken kalkulierte Pauschalbeträge.

 


Muskelhypothek

Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung. Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Muskelhypothek wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

 


Nachfinanzierung

Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich abgeschlossene Summe hinausgehenden Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen.

 

Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Notar- und Grundbuchgebühren (1,5 %) und ggf. Maklerprovision (ab 3,48 %).
Diese Nebenkosten dürfen bei der Kalkulation der Gesamtinvestition nicht vernachlässigt werden.                                                                             

Laufende Nebenkosten nach Immobilienerwerb fallen in Form der Betriebskosten / Bewirtschaftungskosten an (z. B. Straßenreinigung, Müllgebühren etc.). Sie sind bei der Ermittlung der monatlichen Gesamtbelastung aus der Immobilie zu berücksichtigen.

 

Negativbescheid

Bescheinigung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen mit der Feststellung, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden (Neue Bundesländer). Dieser Bescheid muss vor Bestellung einer Grundschuld meistens vorliegen.

 

Negativbescheinigung

Gemeinden steht grundsätzlich an allen Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu, welches keiner Eintragung im Grundbuch bedarf. Mit dem Ausstellen einer Negativbescheinigung versichert die Gemeinde, dass entweder kein Vorkaufsrecht besteht oder das Recht nicht ausgeübt wird.

 

Negativerklärung

Mögliches Sicherungsmittel für Finanzierungen mit einer relativ geringen Darlehenshöhe (z. B. 10 T€) Mittels der Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sein Vermögen nicht durch Veräußerung oder Belastung seines Grundbesitzes oder durch Bestellung sonstiger Sicherheiten an Dritte zuungunsten des Kreditgebers zu verändern. Sie wird statt einer Grundschuldeintragung eingesetzt.

 

Nichtabnahmeentschädigung

Werden von einem Kreditinstitut zugesagte Darlehen oder auch Teilbeträge nicht abgenommen, so entsteht dem Institut ein Verlust, welcher durch eine entsprechende Entschädigung (ähnlich der Vorfälligkeitsentschädigung) ausgeglichen werden muss.

 

Nießbrauch

Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person, welche diese berechtigt, aus der Immobilie entsprechende Nutzungen zu erhalten.              Dieses Recht macht normalerweise eine Immobilie unverwertbar, da es den Käufer von der Nutzung ausschließen würde.

 

Nominalzins

Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf den Nominalbetrag des Darlehens berechnet. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins.

 

Notaranderkonto

Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung so lange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist.
Der Notar gewährleistet eine zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).

 


Prolongation

Verlängerung eines aus der Zinsbindung kommenden Darlehens.  Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt.


Rangrücktritt

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.

 

Rangstelle

Gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen Aufschluss über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden.

 

Refinanzierung

Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausleihen zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger aus und reicht dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer weiter.

 

Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.

 

Rückauflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstückes. Eine Eintragung der Rückauflassungsvormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken der Städte und Gemeinden vor. Es werden dem Erwerber beim Kauf des Grundstückes bestimmte Auflagen erteilt, z. B. Erstellung einer Mindestwohnflächenzahl. Hält der Käufer eine solche Auflage nicht ein, so hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung.

 

Rücktritt vom Darlehensvertrag

Einseitige Erklärung des Darlehensgebers zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages. Gründe für einen möglichen Rücktritt sind z. B., wenn nachträgliche Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen oder wenn absehbar ist, dass die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden können.
Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber zum Rücktritt.
Der Darlehensgeber kann eine Kostenersatzforderung (sog. Nichtabnahmeentschädigung) stellen.

 


Schätzkosten / Wertermittlungsgebühren

Diese Kosten fallen aufgrund der Erstellung eines Wertgutachtens durch den Finanzierungsgeber an.
 

Schufa

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

 

Schuldnertausch

Beim Verkauf einer Immobilie kann die Finanzierung mitverkauft werden. Der Käufer wird dann zum Schuldner des Darlehens. Der Schuldnertausch kann nur mit Genehmigung des Gläubigers (Darlehensgeber) durchgeführt werden. Ihm geht eine eingehende Bonitätsprüfung voraus. Die Bewilligung des Tausches erfolgt meist gegen eine einmalige Vergütung von 1 % -2 % der Restschuldsumme.

 

Schuldübernahme

Eine Schuldübernahme ist ein mit dem Einverständnis aller Vertragsparteien vorgenommener Austritt des bisherigen und gleichzeitigen Eintritts eines neuen Darlehensnehmers in den bestehenden Darlehensvertrag. Es werden alle Rechten und Pflichten vom neuen Darlehensnehmer übernommen. Eine Schuldübernahme muss durch notariellen Vertrag oder notarielle Beurkundung eines Vertrages erfolgen. Sie ist meistens problemlos möglich, wenn die Bonität des neuen Darlehensnehmers mindestens so gut oder besser ist als die des bisherigen.

 

Sondernutzungsrecht

Ausschließliches Nutzungsrecht an einem genau definierten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums für einen bestimmten Sondereigentümer. Beispiele für Sondernutzungsrechte sind Kfz-Stellplätze, Gartenanteile und Kellerräume.

 

Sondertilgung

Zahlung über die vereinbarte regelmäßige Darlehensrate hinaus. Führt i.d.R. zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit oder zu einer niedrigeren regelmäßigen Darlehensrate.

 


Teilauszahlungszuschlag

Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstitutes, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z. B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird .

 

Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt u.a. Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum sind.

 

Tilgung

Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

 

Tilgungsaussetzung

Zahlungen zur Rückführung des Darlehensbetrages sind nicht vereinbart, lediglich die anfallenden Zinsbeträge werden dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt  (Festdarlehen). Eine Tilgungsaussetzung wird normalerweise nur vereinbart, wenn ein Tilgungssurrogat (Tilgungsersatz) vorgesehen ist. Beispiele für solche Surrogate sind: Abtretung von Ansprüchen aus Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bau-sparverträgen oder Investmentfonds. Diese werden separat bespart und am Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens verwendet.

 

Tilgungsersatz

Bei einem Darlehen mit Tilgungsaussetzung gegen eine Lebensversicherung handelt es sich um ein Festdarlehen, nach Ablauf der Versicherung wird mit der Versicherungssumme die Hypothek getilgt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind lediglich die Versicherungsleistungen und die Hypothekenzinsen zu begleichen. Ein solches Darlehen wird oft auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichnet. Zur Tilgungsaussetzung kann man auch Bausparverträge oder auch solide Geldanlagen verwenden. Ein Darlehen gegen Tilgungsaussetzung wird zum größten Teil von Kapitalanlegern verwendet.

 

Tilgungsfreijahre

Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer, dass die Tilgung der Darlehensschuld erst nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne nach Auszahlung des Darlehens beginnt.

 

Tilgungsplan

Zeitliche Darstellung des Verlaufes eines Darlehens von dessen Auszahlung bis zur planmäßigen Rückführung. Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe der monatlichen Rate, den in der Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil und über die Restschuld.
Die Darstellung ist sowohl auf monatlicher als auch auf jährlicher Basis möglich.
Der Tilgungsplan kann nur für die Zeit der Zinsbindung exakte Zahlen liefern. Danach werden vielfach gleich bleibende Zinssätze bis zum Laufzeitende unterstellt.
Mit Vereinbarung einer neuen Zinsfestschreibung ist ein aktualisierter Tilgungsplan notwendig.

 

Tilgungsverrechnung

Gibt Auskunft über den Zeitpunkt zu dem die vereinbarte Tilgung mit dem restlichen Darlehensbetrag verrechnet wird. (z.B . "sofortige Tilgungsverrechnung" - die Zahlung wird entsprechend dem Eingang sofort mit der Restschuld verrechnet.)

 

Treuhandzahlung

Eine Treuhandzahlung führt dazu, dass ein Darlehen bereits valutiert (ausgezahlt) werden kann, bevor alle Auflagen (z.B. Eintragung der Grundschuld) erfüllt sind. Die Zahlung erfolgt an vertrauenswürdige Dritte (sog. Treuhänder, z.B. Notar) mit der Maßgabe, das Geld an den endgültigen Empfänger nur weiterzuleiten, wenn alle gestellten Auflagen erfüllt sind.

 


Umschuldung

Rückführung oder Prolongation (Verlängerung) der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens.

 


Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

 

Vorfälligkeitsentschädigung

Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich (refinanzieren) die für die Herausgabe des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.

 

Vorkaufsrecht

Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss. Ein Vorkaufsrecht wird im Grundbuch Abt. II Lasten und Beschränkungen eingetragen.


Wertermittlung

Eine Wertermittlung erfolgt, um den Verkehrs- und den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Diverse unterschiedliche Verfahren werden dabei zur Bewertung herangezogen. Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche).
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Er errechnet sich aus der Jahresnettomiete.  Ein Gutachten zur Immobilie weist häufig sowohl den Sachwert als auch den Ertragswert aus. Der Wert der Immobilie wird dann aus dem Mittelwert beider Ergebnisse errechnet.

 

Wegerecht

Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine evtl. Wertminderung des Objektes durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.


Wohnfläche / Wohnflächennberechnung

Diese umfaßt die Fläche der Räume eines Hauses oder einer Wohnung, die ausschließlich zum Wohnen dienen. Sie wird anhand der Rohbaumaße abzüglich drei Prozent für Innenputz ermittelt. Räume, die zur Nutzfläche zählen, werden mit der halben Grundfläche angerechnet. Bei ausgebauten Dach-geschossen zählt die Fläche unter den Schrägen ebenfalls nur anteilig. Die genaue Berechnung hängt jedoch von den jeweiligen Bestimmungen der Landesbauordnungen ab.


Zinsfestschreibung

Zeitraum, über den der Zins bei einem Darlehen festgelegt ist, d.h. von keinem Vertragspartner einseitig geändert werden kann. Zinsbindungsfristen sind häufig kürzer als die Laufzeit eines Darlehens. Nach Ablauf der Zinsbindung kann entweder eine erneute Zins- und Terminvereinbarung erfolgen oder die Zinsen sind danach variabel.


 

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z.B. während der Bauphase). Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital (z.B. aus Verkauf einer anderen Immobilie) oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel abgelöst.